大家好，我是小王，在山西房产市场摸爬滚打多年，见过不少朋友在二手房交易过程中因为按揭问题烦恼不已。你知道吗？其实二手房按揭并不复杂，只要方法得当，就能帮你省下不少时间和金钱。
最近加微信的房主小李，是一位刚结婚不久的年轻人，手头资金不够买一套市中心的婚房。让他哭笑不得的是，他找的房子正好业主着急用钱，除非付全款或者申请按揭贷款才能成交。今天，我就给大家分享下如何在山西操作二手房按揭，让你买房没那么头疼。
第一步：按揭贷款前的准备工事
其实啊，很多新手买家最容易在这一步栽跟头。买房是大事，准备工作做不好，后面悔之晚矣。不过别担心，听我讲讲实用的准备技巧。
问题来了，你是不是也遇到过这样的情况——看中了房子，排队验房、看现场的时候很满意，可是一问贷款资格就被拒绝了？我之前就有遇到过一位朋友，明明工资收入不错，因为名下有一张信用卡长期不还，征信就下来了，贷款被拒。
所以第一，排查个人征信记录至关重要。现在各家银行的征信查询都非常方便，你可以在手机APP上查询。如果没有不良记录，那么恭喜你，基础条件通过了！
第二，准备好证明收入稳定的相关材料。这听起来可能有点枯燥，但这是银行考察你还款能力的关键。如果你是上班族，需要提供：6个月以上的工资流水；如果是自雇人士，需要提供年度纳税证明或银行对账单
第三，计算好自己的还款能力。别光看月供数字，一定要算算收入倍数。一般银行要求月供不超过家庭月收入的50%，这里有个小窍门，不同银行的贷款倍数略有差异，可以多问几家货比三家。
第二步：二手房贷款审批全流程
这是个技术活，整个流程大概需要15个工作日（急售可以加急处理，要多付一点钱）。下面我说说各环节的注意事项，让你避开雷区。
首先，银行收到你的申请材料后，会进行初步审核。这时候可能会要求补充材料，不要着急。我见过好多朋友因为材料不全，白跑了几趟银行。
接下来进入评估环节。如果房产没有房屋评估报告，银行无法确定房产价值，自然也就没法给你批贷。想省事的朋友，我建议你在开始申请贷款前，请房产中介准备完整的评估报告。
估价过低怎么办？我告诉你一个实用经验，有些银行会提供自己的外聘估价师，如果遇到估价过低的情况，可以尝试更换评估公司，或者请主贷人自行再出点首付让估价提高。当然，你也可以适当减少购买面积。
到了面签阶段，千万别着急签字！特别是签字前那个细节——合同条款。银行业务员让你快速看完合同就签字，这就是套路！记得要一字一句看过还款方式、提前还款、罚息等条款，我之前就有因为没看清还款方式多付了几千元利息。
第三步：最关键——选择最适合的山西二手房按揭方式
市面上贷款方式太多了，最常见的有纯商贷、公积金贷款，也有组合贷。这里我用打比方的方式来讲。
纯商贷适合谁？如果你没什么公积金缴存历史，或者公积金贷款额度不够，可以选择纯商贷。比如我朋友小张，公积金账户余额只有1万元，连首付都不够，就选了商贷，利率稍高，但总比全款强。
公积金贷款有啥好处？房贷中有60%的人还是选择公积金。不用提醒你了吧？公积金贷款利率最低，通常比商贷低0.5-1个百分点！比如你贷款100万，30年期限，差别就是等额本息计算下，公积金可以比商贷省几万利息。关键是，在山西除了太原，其他城市对公积金的提取政策也相当宽松。
组合贷款怎么算？简单说，就是前段用公积金额度贷款，余额部分自筹资金（可做商业贷款）。好处是你享受公积金的低利率，又解决了额度不足的问题。
第四步：成功拿到二手房按揭后的后续管理
顺利到手钥匙，是不是就万事大吉了？可不见得！房贷跟踪是一项日常功课。
很多人最容易忽略还款提醒。借助支付宝芝麻信用或微信银行签约还款提醒功能，可以设置提前还款日提醒，避免出现逾期记录拖了征信。
这里有个小窍门，如果你的收入变好了，可以考虑提前还款。特别是央行降息的时候，调整还款计划往往能省下不少利息。
最后要提醒大家的是，还款过程中产生额外费用，比如提前还款手续费、抵押登记费等，这些都可能出现在合同中，一定要看清哪些是免费的。
买房是人生大事，二手房按揭也不例外。希望我的这些经验，能帮你在山西购房路上少走弯路，买到满意的家！